FMO | FACILITIES MANAGER OFFICER

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΔΙΕΥΘΥΝΤΗΣ ΛΕΙΤΟΥΡΓΙΑΣ ΚΑΙ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ

Ένας σύγχρονος Διευθυντής Λειτουργίας και Εγκαταστάσεων (FMO) έχει ένα δυναμικό ρόλο στην εποχή των σύγχρονων κτιρίων υψηλής αποδοτικότητας.

Αρχικά, να πούμε ότι εκείνος κατευθύνει τους επί κεφαλής των τμημάτων:

1.     Τεχνικής Συντήρησης εγκαταστάσεων.

2.     Λειτουργίας (Καθαρισμός και φύλαξη).

3.     Εξωτερικών εργολαβιών (συμβάσεις) και υπεργολάβων (outsourcing).

4.     Παρακολούθησης της αποδοτικότητας του κτιρίου.

5.     Νέων έργων και διαγωνισμών.

6.     Λογιστηρίου πληρωμών δαπανών Χρήσης κτιρίου και εργολάβων | εμπόρων.

7.     Αναφορών ESG Reporting.

8.     Ετοιμότητας (in Emergency) και επιχειρηματικής συνέχειας.

 

Στατιστικά οι δαπάνες χρήσης του κτιρίου, ανέρχονται κατά ποσοστά:

1.     Δαπάνες ενέργειας και νερού            47%

2.     Δαπάνες καθαρισμού των χώρων     18%

3.     Δαπάνες Συντήρησης                        18%

4.     Δαπάνες διοίκησης τμήματος FM      10%

5.     Δαπάνες Προστασίας & φύλαξης      6%

6.     Δαπάνες εξωτερικών χώρων, κλπ    1%

 

 

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΚΤΙΡΙΟΥ ΓΡΑΦΕΙΩΝ 10.000 τ.μ

Ενεργειακό αποτύπωμα                     250 kWh/m2

Τιμή ηλεκτρικής ενέργειας                  0,20 €/kWh.

Προσωπικό – συνεργάτες                   500 άτομα.

Επιτόκια αναγωγής                             0%      

Πληθωρισμός  | αυξήσεις τιμών          0%

Για τα πρώτα 8 χρόνια λειτουργίας:

1.     Δαπάνες ενέργειας                  4.000.000 €

2.     Δαπάνες Συντήρησης             1.520.000 €

3.     Δαπάνες Καθαρισμού             1.520.000 €

4.     Δαπάνες Φύλαξης                   480.000 €

5.     Δαπάνες διοίκησης FM           880.000 €

6.     Δαπάνες Κήπων, κλπ             80.000 €

=======

8.480.000 €

 

Για τα επόμενα χρόνια από τον 8^ο έως τον 16^ο υπολογίστε:

1.     Μείωση στην ενεργειακή απόδοση     -10%   

2.     Αύξηση κόστους Συντήρησης κατά    +20%

 

 

Για τα επόμενα χρόνια από τον 16^ο έως τον 24^ο υπολογίστε:

1.     Μείωση στην ενεργειακή απόδοση     -20%   

2.     Αύξηση κόστους Συντήρησης κατά    +40%

 

 

ΕΛΛΗΝΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ

Αναφορικά με τις κατοικίες, η σχετική νομοθεσία προβλέπει την υποχρέωση έκδοσης ΠΕΑ σε περίπτωση πώλησης ή ενοικίασης. Δεν απαιτείται άλλη ενέργεια (π.χ. ενεργειακός έλεγχος) πλην του σταδίου της ανέγερσης ή της ριζικής ανακαίνισης (ως μέρος της σχετικής ενεργειακής μελέτης). Ως εκ τούτου, στις περιπτώσεις κατοικιών οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη περιορίζονται στα τυπικά (π.χ. πιστοποιητικό ανελκυστήρα) καθώς και στην εμπορική επιδίωξη καλύτερης ενεργειακής απόδοσης για λόγους θερμικής άνεσης και οικονομίας. 

Στις περιπτώσεις κτιρίων λειτουργίας μΜΕ, επίσης, απαιτείται μόνο ΠΕΑ και όχι ενεργειακός έλεγχος και άρα η επιδίωξη και εδώ (της εταιρείας ή/και του υπευθύνου FMO) περιορίζεται τυπικά στις ίδιες υποχρεώσεις, αλλά εκτείνεται οικονομικά και στις καταστάσεις της εταιρείας, καθώς τα λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν δαπάνες για κατανάλωση ενέργειας.

Σε περιπτώσεις μΜΕ και ΜΕ (>250 ατόμων ή/και >50Μ€) οι υποχρεώσεις επεκτείνονται, ενώ οι σχετικές δαπάνες αποκτούν μεγαλύτερη σημασία, καθώς αποτελούν σημαντικό μέρος του ισολογισμού. Ως εκ τούτου, ο FMO θα πρέπει να έχει περισσότερες αρμοδιότητες, ενώ θα πρέπει να είναι σε άμεση συνεργασία με το νομικό τμήμα (legal ή regulatory) για την πλήρωση των απαραίτητων προϋποθέσεων, βάσει κείμενης νομοθεσίας.   

 

ΧΡΗΜΑΤΟ-ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ ΤΩΝ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ

Τα χρηματο-οικονομικά των μΜΕ και των ΜΕ εξαρτώνται από την αποδοτικότητα των οικονομικών αποτελεσμάτων, όπως ο τζίρος και τα καθαρά κέρδη μετά από φόρους. Φαίνεται ότι τα αποτελέσματα δεν επηρεάζονται από τις δαπάνες χρήσεων (ενέργεια, νερό) ούτε από τις δαπάνες της Συντήρησης, αλλά ούτε και από τις συνήθεις αυξήσεις των τιμών.

Αποτέλεσμα είναι οι επιχειρήσεις να μην ενδιαφέρονται πολύ | αρκετά (!) για τον έλεγχο και την διαχείριση της Ενέργειας ή της Συντήρησης.

 

 

ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑΤΑ

1)     Η θέση ενός προσώπου FMO είναι από ανάγκη του οργανισμού | της επιχείρησης απαραίτητη.

2)     Τίθεται θέμα επάρκειας | πιστοποίησης αυτών των ατόμων.

3)     Οι θέσεις των υπευθύνων τμημάτων είναι επίσης αναγκαίες στις επιχειρήσεις.

4)     Η εκπαίδευση των υπευθύνων θα είναι διοικητική μέριμνα των CFO’s

5)     Ανά 8ετία απαιτείται μερική ανακαίνιση σε εξοπλισμό πιο αποδοτικό.

6)     Ομοίως, ανά 16 χρόνια αντικαταστάσεις συστημάτων. 

7)     Ανά 5 χρόνια απαιτείται βελτιστοποίηση και νέος προγραμματισμός του BMS.

8)     Ο μόνος τρόπος ελέγχου των δαπανών από τους οργανισμούς είναι η διεθνής | ευρωπαϊκή | εθνική υποχρέωση αναφοράς των ρύπων (GHG emissions Reporting).